Vấn đề về nhà ở tại các thành phố lớn như Thành phố Hà Nội… đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bởi số lượng dân cư ngoài các vùng lân cận chuyển vào Hà Nội để làm việc và sinh sống đang ngày càng gia tăng. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những gia đình trẻ và họ có nhu cầu sở hữu cho riêng mình một căn nhà, vì vậy, họ thường tìm tới giải pháp mua nhà ở xã hội.

KHÁCH HÀNG LỰA CHỌN MUA LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI

Có thể thấy rằng tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao và quy trình để người đăng ký mua sở hữu được NOXH phải trải qua nhiều bước thẩm định. Không những thế theo quy định của Bộ xây dựng về mua bán và chuyển nhượng Nhà ở xã hội bắt buộc phải như trên nên hiện nay nhiều người đã tìm đến giải pháp “mua lại nhà ở xã hội” từ người đang là chủ sở hữu của NOXH mà không có nhu cầu sử dụng trong thời gian chưa đủ 5 năm.

Nhưng không phải ai cũng nắm được thông tin và có hiểu biết trong việc “Mua lại Nhà ở xã hội” hiện nay ra sao và có nên mua lại nhà ở xã hội hay không ?

Vì thế khách hàng nên nắm bắt ngay “những điều cần biết khi mua lại nhà ở xã hội” dưới đây:

Để sở hữu được nhà ở xã hội chưa đến thời hạn được chuyển nhượng (thường 5 năm) người có nhu cầu mua lại thông thường đã “lách luật” bằng nhiều hình thức như: ký kết hợp đồng ủy quyền, lập di chúc, ký kết hợp đồng đặt cọc…với bên bán. 

Tuy nhiên, trong các trường hợp này người Mua lại NOXH sẽ là bên có thể gặp nhiều rủi ro hơn. Nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ phân tích rõ một vài rủi ro tiềm ẩn như sau:

♦ Thứ nhất: Ký kết hợp đồng Ủy quyền mua lại Nhà ở xã hội

Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) mua nhà ở xã hội được hiểu là sự thỏa thuận của bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một công việc nhất định nhân danh bên ủy quyền trong thời hạn mà hai bên thảo thuận. Tuy nhiên, bên ủy quyền cũng có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất cứ lúc nào. Nếu ủy quyền không có thù lao thì chỉ cần thông báo trước cho bên nhận ủy quyền một thời gian nhất định. Nếu ủy quyền có thù lao thì chỉ cần chi trả thù lao cho bên nhận ủy quyền và bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có).

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi hơn bên mua nhà, HĐUQ quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH nên được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Người nhận ủy quyền sẽ được toàn quyền nhân danh bên chủ nhà thực hiện việc quản lý, sử dụng, định đoạt NOXH.

Tuy nhiên, về hiệu lực HĐUQ, trường hợp người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết thì HĐUQ sẽ bị coi là đương nhiên chấm dứt. Khi đó người mua thực tế sẽ không được tiếp tục thực hiện các quyền trong HĐUQ, điều này rất dễ xảy ra tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua NOXH thông qua ký HĐUQ có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất tiền, mất nhà.

Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo. Bởi, nếu phát sinh tranh chấp thì vụ việc thông thường sẽ được giải quyết tại tòa án nhưng khả năng cao tòa án sẽ tuyên bố HĐUQ nêu trên vô hiệu do giả tạo. Vì, HĐUQ được ký kết mục đích nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán NOXH trên thực tế.

♦ Thứ hai: Lập di chúc mua lại Nhà ở xã hội

Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Như vây, việc lập di chúc lại càng rủi ro cho người mua NOXH. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, cho nên người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất cứ lúc nào. Trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên mua nếu các bên lựa chọn hình thức lập di chúc thì di chúc nên được công chứng, chứng thực.

♦ Thứ ba: Ký kết hợp đồng Đặt cọc mua lại Nhà ở xã hội

Bên cạnh việc ký HĐUQ thì người mua nhà ở xã hội chưa đến thời hạn được chuyển nhượng cũng hay lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho người mua. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu NOXH đã sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro phát sinh tranh chấp thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi quyền sở hữu NOXH. Để đảm bảo quyền lợi, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua NOXH nên yêu cầu bên bán bàn giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có). Đồng thời, các bên có thể thỏa thuận trường hợp bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán NOXH thì bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền cọc (tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên) cho người mua.

CÓ NÊN MUA LẠI NHÀ Ở XÃ HỘI KHÔNG ?

Với những rủi do như đã phân tích ở trên, thì lời khuyên của chúng tôi cho những khách hàng đang có nhu cầu tìm Mua lại Nhà ở xã hội mà thời gian chưa đủ 5 năm là: KHÔNG NÊN.

Bởi rủi do luôn nằm về phía khách hàng là những người mua lại nên chúng ta không nên hướng đến những giao dịch bất lợi cho mình.

Hãy tìm đến những dự án nhà ở xã hội mới nhất tại Hà Nội và đăng ký mua ngay từ ban đầu để có thể lựa chọn diện tích phù hợp, giá bán rẻ và quan trọng là bạn được sở hữu ngay từ ban đầu chứ không phải mua lại qua ai.

Hiện nay có rất nhiều dự án Nhà ở xã hội tại Hà Nội đang mở bán, nhưng dự án nhà ở xã hội nào có những yếu tố đảm bảo như: chủ đầu tư uy tín, diện tích hợp lý, giá bán rẻ, khuôn viên sống xanh, tiện ích đầy đủ … thì vẫn luôn là số ít, vì đa số vẫn là những dự án với vị trí xen kẹt và thiếu không gian xanh.

Với diện tích 16,7 ha rộng lớn Nhà ở xã hội Hồng Hà Eco City của chủ đầu tư Hồng Hà Việt Nam đang là dự án nhà ở xã hội được chú ý nhất Hà Nội hiện nay.